【お金】何はともあれお金の把握。住み替えについて考えたこと！
今日もお疲れ様です。
都内勤務のサラリーマン、ヨージです。
前回の記事の書いた通り、某住宅展示場に立ち寄ったのをきっかけに
『一戸建てに住む』ということに興味を持ち、
知識ほぼゼロの状態のまま、まずは妄想を膨らますために
近所の住宅展示場に見学に行きました。
前回記事はこちら↓
umigamieruie.hatenablog.com
いくつかのモデルハウスを見学して、
家を建てる時には、「構造（木造or鉄骨）」「耐震・防災」「アフターサービス」etc..
重要なポイントがあることは、おなか一杯、説明していただけたのですが、
何はともあれ、気になるのは
お金です。
ヨージの懐事情だと、どれくらいのスペックの家が建てられるのか、って話です。
「予算シミュレーションしてみますか？」
とあるモデルハウスで営業担当の方にお声がけ頂いたので
お願いすることにしました。
予算シミュレーションにあたり、ヒアリングされた事項は以下。
【ヒアリング項目】
- 世帯収入
- 現在の家の種類（持ち家or賃貸、マンションor一戸建て等）
- 現在のマンションの住所
- 現在のマンションのローン残債
- 頭金の有無（有の場合はその金額感）
- 土地にかける予算MAX額のイメージ
- 建物の超ざっくりイメージ（広さ・部屋数・木造or鉄骨等）
ヒアリングの回答をしながら、イメージがちょっとずつ具体的になり、
ヨージ的に悩んだのはシミュレーションの前提をダブルローンにするかどうかでした。
※ダブルローン…２つのローンを同時に組む二重借入れの状態のこと。
ヨージは当初、家を建てることになった暁には、
一戸建ての竣工後に、マンションから引っ越し、
という流れを単純にイメージしていました。
マンションは当然まだまだローンが残っており、
一戸建ても、ローンを組むつもり満々です。
その場合、一般的には一戸建てに引っ越した後に、
マンションを売却する流れとなるため、
一戸建てのローンが開始された後も、マンションを売却するまでの期間、
マンションのローン残債が残った状態で一戸建てのローンを組む
「ダブルローン」
の期間が発生してしまうのです。
ダブルローンが発生するということは、
当然、ローンの審査上、負債額は合算で考えられるため、
一戸建て用に借入れられる額（＝ヨージの一戸建てにかけられる予算）が少なくなることを意味します。
また、当然一戸建てに関するローンが開始された後は、返済の支払いもマンションの売却が完了するまで、ダブルでかかってきます。
（つなぎ融資などの仕組みもありますが、金利や手数料で割高感ｗ）
ダブルローンを回避するには、以下の２つのうちいずれかの選択肢をとる必要があるようです。
- マンション売却を先に行い、仮家に住む（いわゆる売り先行パターン）
- 一戸建てに関するローンが実行される前に、マンションの残債を一括返済
２．はヨージのフトコロ事情から選択できないとして、
１．は、以下のSTEPを踏むことになり、２回引っ越しが発生します。
【売り先行パターンのざっくりSTEP】
STEP１：マンション売却を一戸建て住宅ローン実行前までに実施
STEP２：一度仮家に引っ越し
STEP３：ローン残債をマンション売却により返済
STEP４：一戸建て用の住宅ローンを新規に組む
STEP５：一戸建てに引っ越し
うーん・・・乳幼児を連れて２回引っ越す手間と費用に躊躇するヨージ・・・ 
とりあえずダブルローンの前提で
予算シミュレーションしてもらうことにしました。
予算シミュレーションは、ヒアリング内容をもとに、
ハウスメーカーの平均坪単価や、過去の実績から、1週間程度で作成してもらえました。
【予算シミュレーションで教えていただいた内容】
- 土地＋建物＋諸費用で想定される全体イニシャルコスト
- ヨージ夫婦で借入れられると想定される金額（審査してないので、あくまで想定）
- 現在のマンションの売却見込み価格（他の部屋の売却実績から仮で想定）
- 住宅ローンの返済イメージ
なるほど！そして、やっぱり結構お金かかりますね・・・・
（ヨージの心の声）でも・・・イケない価格ではないか・・・・
そんなことを思った、住宅展示場からの帰り道、妻が言いました。
「私、今の海が見えるマンションすごく気に入ってるの。
一戸建てをもし本気で考えているんだったら、
今の海が見えるマンションよりも、良い！って思えるところじゃないと嫌だからね。
なんで一戸建てじゃないといけないのか、目的を明確にしてください」
う、、、
は、、、はい、、、
ちょっと浮かれてたヨージに鋭いツッコミが入りました。
一番のハードルは、妻かもしれない・・・
とりあえず、一旦ヨージは提示された予算感をもとに、
ヨージが理想とする土地はどれくらいのお金がかかるのか
探し始めることにするのでした。
それでは。
