眺望のよい土地の売買契約チェックリスト
今日もお疲れ様です。
都内勤務のサラリーマン、ヨージです。
ローンの審査プロセスもなんとか進捗し、
いよいよ「海と山に囲まれた眺望をもつ土地」の売買契約のお話です。
↓前回記事はこちら
契約当日の持ち物
初めて売主さんとのご対面。
めちゃくちゃ値下げしてもらったので、怒っているのではないかと緊張しましたが、
とっても良い方でしたし、
我々と同様にこの土地の眺望が好きだった方が前の住居者だったとのことで
価値観が共有できてうれしかったです。
ヨージたちが当日必要だった持ち物は以下でした。
- 手付金…売買価格の５％（不動産会社によって交渉が可能だと思います）
- 実印…ヨージたちは夫婦で購入したので、夫婦両方の分
こぼれ話ですが、
売主さんに土地の契約時に手土産を持っていくべきか、非常に悩みました。
ネットでは「いらない」とか「引渡しの時に渡すべき」とか
色んな意見があったのですが、
結果的に、
ステキな土地に出会えたこと、値下げ交渉に応じていただけたことに感謝して
お菓子程度だったのですが、気持ちとしてお渡ししました。
土地売買契約の流れ ～ヨージの場合
さて、土地の売買契約の流れ（ヨージの場合）をざっくりとご紹介します。
【土地売買契約時の流れ】
- 宅地建物取引業者による重要事項説明
- 売買契約書の説明
- 売買計画書への押印
- 手付金の支払
重要事項説明書をしっかり理解する
この「重要事項説明」ですが、
法律で義務付けられている、土地の重要な事項を説明した書面とのことで、
以下のようなことが書いてありました。
- 対象となる不動産
- 取引の対象に直接関係する事項
- 取引条件に関する事項
以前の記事でも記載したとおり、
眺望の良い土地は、当然自然豊かな場所になりますし、
崖上崖下など条件が難しい立地の場合が多く、
しっかり確認した上で購入が必要でした。
↓眺望のよい土地のチェックポイントはこちら
そのため、
ヨージが購入することにした土地に関して
重要事項説明書は、補足資料含むと、
なんと
約100ページ
もありました。（長っ！！）
不動産の事務所の方複数人で何度もチェックいただき
作成いただいた大作だそうです。
そんなページ数を、当日初めて読んで、押印なんて怖すぎです。
ヨージたちの場合も、当然のごとく事前にドラフト版を送付いただき
読み込んで当日を迎えました。
とはいえ、ほとんどの内容は
今まで不動産の営業担当さんから何度も説明いただいた内容だったので、
自分たちとの認識に相違がないかの再確認の位置づけでした。
それにしても、
契約当日の「宅地建物取引業者による重要事項説明」は、
なにせ、約100ページでしたので、
説明を聞くだけで３時間ほどかかりました・・・
ヨージは子ども連れで行ったので、
子どもをあやしつつ、大事な話を聞くのは結構大変でした。
重要な場なので、子どもを誰かに預けられるようでしたら、
大人だけで臨むことをお勧めします・・・。
事前に読み込んで臨んでいるとはいえ、
契約書って、やはり専門的な言い回しがあったり、
「なんでわざわざこんなことを書いてあるんだ？」みたいなこともあるので、
都度質問して、間違いないことを再確認していく作業が必要でした。
売買契約で慎重にチェックすること
ヨージたちの場合、
特に慎重にチェックしたものをまとめてみました。
【眺望のよい土地の売買契約チェックリスト】
- 擁壁のこと
…検済であることをチェック！ - 境界線のこと
…登記と実測が合っているか？ - 接道義務
…建築基準法によって定められた基準をクリアしているか？ - 私道のこと
…今回の土地は私道を含むので、私道負担の条件の確認 - 飲用水・電気・ガスの供給及び排水施設の整備状況
…下水道が通ってるか？ガスはプロパンか？など - 契約の解除に関する事項
…このタイミングで災害に見舞われたらどうなるか？など
また、「売買契約書の説明」では、
主に以下の事項について、一つ一つチェックしていきます。
【売買契約書のチェックポイント】
- 売買面積
- 境界
- 代金の支払時期、支払方法
- 引渡し時期
- 所有権移転登記
- 抵当権などの登記の抹消
- 公租公課等の負担
- 融資利用の特約
- 瑕疵責任
- 宅地建物取引主任者の記名・押印
更地引渡しの場合の流れ
ちなみに、「海と山に囲まれた眺望をもつ土地」は
古家が建っているのですが、
ヨージたちの場合は、更地引渡しの条件で契約したので、
- ヨージたちのローン本審査通過
（≒確実に土地が購入ができることが分かったタイミング）
↓ - 古家の解体作業の開始
↓ - 完了後に土地引渡し
といった流れになりました。
ちなみに、擁壁の上に鉄筋コンクリート造の古家があるので、
解体作業が難航を極める可能性があり、
引渡し時期が契約書に記載されているタイミングで難しいかもしれないとのこと。
万が一その場合は、覚書を締結しましょうね、と合意できました。
こういう内容も、このタイミングで売主さんと話し合っておけてよかったです。
さて、土地に関して残るステップは
ローン本審査⇒解体⇒引渡し⇒ローン実行
です！
それでは。
